Кто теперь в доме хозяин?

osmd

Оксана БАРКАЛОВА

Этот закон, который назвали «убийцей жэков», приняли незаметно, о нем не особо шумели в СМИ, его вяло обсуждала общественность. Однако он кардинально изменит сферу ЖКХ и заставит жильцов многоквартирных домов полностью взять на себя ответственность за их благоустройство.

Согласно новому закону «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (регистрационный номер 1565), который обрел силу 1 июля этого года, все жильцы в домах, в которых расположены три или больше квартир, автоматически считаются совладельцами дома (его помещений, технических сетей, оборудования и земельного участка, который передается им в собственность бесплатно в порядке, установленном Кабмином). При этом упраздняются жэки, многоквартирные дома снимаются с баланса исполкомов, а собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах до 1 июля 2016 года должны определиться — как они будут управлять своим домом.

Варианта два:
— создать ОСМД (общество совладельцев многоквартирных домов) и самостоятельно заключать договоры с компаниями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги.
— жильцы на собрании выбирают управителя (им может быть как частный предприниматель, так и компания), который заключает договоры на обслуживание дома с частными жэками.
Но имейте в виду: если собственники квартир сами не выберут себе управдома, то это вместо них сделают представители органов местного самоуправления на конкурсной основе, определив при этом и цены на услуги.

Какие права получают жильцы?

Собственники квартир распоряжаются общим имуществом многоквартирного дома, имеют право получать информацию о владельцах всех квартир и нежилых помещениях в многоквартирном доме, а также об их площади. Изменен порядок принятия решения — отныне решают не голоса, а метры.
Все владельцы квартир автоматически становятся членами объединения совладельцев многоквартирного дома.
Новым также является то, что если совладелец не голосовал на общем собрании, он имеет возможность проголосовать «за» или «против» во время письменного опроса, который может быть проведен в течение 15 календарных дней с момента проведения такого собрания. Такой голос будет обязательно засчитан.
Статья 12 Закона указывает на то, что расходы на управление многоквартирным домом включают:
— расходы на содержание, реконструкцию, реставрацию, проведение текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения общего имущества в многоквартирном доме;
— расходы на оплату коммунальных услуг относительно общего имущества многоквартирного дома;
— расходы по выплате вознаграждения управляющему в случае его привлечения;
— другие расходы, предусмотренные решениями совладельцев или законом.

Как обстоят дела с реализацией закона в Дружковке?

Об этом мы говорили с начальником отдела ЖКХ исполкома Алексеем Ковалевым.
— Как горожане узнают о новых правилах? Ведь многие до сих пор не знают, что им фактически осталось чуть более полугода до кардинальных перемен?
– Дружковчане оповещены по радио, было 2 или 3 публикации в муниципальной газете. По мере сил мы проводим собрания жильцов (правда, они не очень охотно выходят на них), распространяем объявления. Люди приходят к нам, мы разъясняем положения и правила. Буквально в начале октября два человека приходили консультироваться по поводу создания ОСМД.
Напоминаю, что до 1 июля 2015 года мы должны снять все многоквартирные дома с баланса. На данный момент, например, около 20 домов изъявили желание продолжать обслуживаться в Комсервисе, но он — далеко не единственный, кто может заменить жэк.

– А как быть с домами, ремонты в которых давно не проводились, хотя деньги жильцы платили исправно?
- Я заявляю, что текущий ремонт любого дома проводится каждый год. Те, кто спорит с этим, ничего не понимают ни в экономике, ни в коммунальной сфере. Просто сравните 9-тиэтажный 100-квартирный дом с двухэтажным 10-квартирным — и вы поймете, что, например, придомовая территория по площади одинаковая, а суммы сборов отличаются в разы. Естественно, что, например, на ремонт кровли в 9-тиэтажке вы насобираете быстрее согласно действующим тарифам (а они с 2007 года не менялись), а на 2-этажку — медленнее. Но поверьте: все жалобы, которые были поданы нам от горожан, в последние месяцы «закрыты». Мы на них отреагировали и все исправили.

«Перед созданием ОСМД сделают капремонт»

— Какие плюсы и минусы предстоящих изменений?
— Первый и главный плюс в том, что полная ответственность за проведение ремонтных работ ложится на членов ОСМД, они полностью контролируют финансы и распоряжаются ими.
Второе преимущество: по закону, перед созданием ОСМД предыдущий балансодержатель обязан сделать капремонт дома.
Третье: не привлекая управляющую компанию, вы экономите 20% налогов, которые придется отдавать за обслуживание. А это существенная сумма, на которую можно сделать тот же ремонт кровли или починить лифт. Давайте посчитаем на примере обычной девятиэтажки, в которой 108 квартир, каждая в среднем по 50 кв.м. Сегодня расценки на обслуживание такого дома (вместе с лифтом) – 1,40 грн за кв.м. Это 8 000 грн в месяц, а в год – 96 000 грн, округлим до 100 000 грн. Из них подарить кому-то 20 000 грн (а это те самые 20%) — разве не жалко?! А теперь посчитайте, что за три года можно собрать 60 000 грн на которые. например, провести ремонт кровли.
Четвертый плюс: субсидии никто не отменял, и всем, кому трудно платить за обслуживание дома, будет продолжать помогать государство.
Пятое преимущество: у ОСМД будет свой счет, а функции председателя, с точки зрения организационно-правовой структуры, гораздо проще и понятнее.
Шестой плюс: члены ОСМД могут быстро «разобраться» с неплательщиками, обратившись в суд и даже выселив таких из дома, продав его квартиру и вложив деньги в обустройство дома.
Минусы: нужно выбрать компетентного и честного человека, который возьмет на себя обязанности председателя, разберется в нюансах бухгалтерии и законодательства, сможет выбирать подрядчиков, объединить вокруг себя жильцов. Безусловно, это будет тяжело, но только вначале. Нужно будет пройти цикл в один год, чтобы полностью понять все особенности такой работы. Но дальше будет легче. Я, например, вижу председателей ОСМД на приеме пару раз в год — в основном, перед началом отопительного сезона и в конце его.
Еще один существенный минус: дальнейшие капремонты ложатся полностью на плечи жильцов. Город обязан выделять средства на ремонт дома только в том случае, если в здании есть помещения из городской коммунальной собственности, но в такой ситуации средства будут выделены пропорционально квадратным метрам этого помещения относительно общей площади.
Также в незавидном положении оказываются старые дома, износ которых выше новостроек, а вкладывать в них нужно больше.
Кроме того, жильцы сами будут должны ремонтировать и лифты. Кстати, недавно появилась альтернатива OTISу, который до недавних пор был единственным, ремонтирующим лифты — уже даже в Украине появились компании по ремонту и поставке оборудования для лифтовых хозяйств, что разбило монополию OTIS. Имейте в виду, что даже самый примитивный ремонт лифта стоит порядка 40 000 грн. Но у ОСМД есть варианты экономить на многом, выделяя средства даже на такие ремонты, нужно только знать пути. Поэтому мы всячески агитируем за создание ОСМД, и чем быстрее горожане осознают их преимущества, тем лучше для них же.

— Кстати, сколько ОСМД уже создано в нашем городе?
— У нас в городе один из первых образцово-показательных ОСМД – это «Зелений гай» на Энгельса, 2, также известен ЖБК («житлово-будівний комплекс» — ред.) «Сокол» на Чапаева, 62. А вообще их в городе сегодня 15-17.

«Утеплиться можно за счет государства»

— Как может помочь таким объединениям государство?
— Кроме уже упомянутых субсидий, сегодня государство предлагает множество программ энергоэффективности, в которых могут участвовать ОСМД — нужно только правильно заполнить документы и подать на участие. Например, немногие знают, что государство выделяет средства на утепление домов. В Доброполье такие заявки генерируют постоянно, там люди уже давно поняли, что ОСМД — это как раз путь к экономии.
Давайте подсчитаем очень приблизительно: утепление стоит порядка 100 грн/м2, а утеплив дом, можно поднять температуру в квартире почти на 8 градусов, что существенно снижает энергозатраты, а, значит, и средства на отопление.
— Предположим, жильцы дома решили не создавать ОСМД. а привлечь к обслуживанию дома управляющую компанию. Кто в нашем городе может взять на себя такие функции?
— Любая компания или частный предприниматель, имеющие договор и лицензию на обслуживание домов. Это и ПЖРП, и «Комсервис», и «Квадра», и «Газпроектсервис» и еще порядка десятка компаний — претенденты на подобные «вакансии».
— Если жильцы не определятся с решением до 1 июля, такого «управителя» назначат власти?
– Да. И назначать мы должны на конкурсной основе. Правда, сегодня есть 2 постановления о проведении конкурса, и оба противоречат друг другу. Поэтому мы ждем возможных изменении и разъяснений. Возможно, государство разработает совершенно новый механизм, согласно которому будем работать. Повторюсь: до 1 июля надо заключить договоры, но нужно, чтобы начался бюджетный год, нужно пройти ряд экспертиз — все не так просто и не так быстро…
В заключение скажу: я, как потребитель услуг, как обыватель, однозначно выбрал бы ОСМД. Это позволит экономить средства, полностью контролировать расходы и добавит уверенности, что никто не обманет.
Хотя лично по моим прогнозам около 90% домов в нашем городе все же не создадут ОСМД, а пойдут по пути наименьшего сопротивления — выберут управляющую компанию.